Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином "расторжение договора".
Расторжение договора - это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: "расторжение договора" (п. 2 ст. 450 и др.) и "отказ от исполнения договора" (п. 3 ст. 450 и др.), или "отказ от договора" (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия. В виде исключения термину "отказаться от исполнения договора" придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что "покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества... впредь до устранения недостатков...". Использованный в данном случае термин "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.
При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд. В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.
При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время. Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.
В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).
Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.
При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.
"Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации. В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания".
Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.
Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом. Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 8 октября 2007 года.
Гришаев С. П.
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки: Добрый вечер!
Приобрела комнату 06.10, получила свидетельство о регистрации прав на недвижимость. Произошла такая ситуация, что продавец продал комнату и должен был найти подходящий вариант для себя, но что-то у него не получилось, и продавец намекнул, если он в течение недели не найдет себе подходящее жилье, то может вернуть комнату.
Подскажите, имеет ли продавец право вернуть комнату и в какой срок?
И могу ли я на данный момент попросить его выехать из комнаты (по договору срок освобождение квартиры 06.11)? Спасибо.
Юридическая справка по расторжению договоров купли-продажи:
Купить-продать. И обратной дороги нет
Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по недвижимости. «Это основной документ, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять его и уплатить установленную цену.
Вот документ подписан, сделка состоялась, казалось бы – живи и радуйся! Но любой – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей. Они оговариваются и фиксируются документально. Когда же одна из сторон обязательства свои не выполняет, ничего не остается, как договор купли-продажи расторгнуть. Об этом сегодня и поговорим.
Когда возможно...
Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой. И происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора (П.1 статьи 452 ГК).
Основополагающие правила по расторжению договора и его последствиях предусмотрены в Гражданском кодексе.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
– при существенном нарушении договора другой стороной;
– в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
...а когда – нет
Как показывает судебная практика, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества не так просто. Причина этого в специфике заключения самого договора, а также в нюансах оформления прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре. И здесь могут возникнуть проблемы.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор можно по соглашению сторон, а также по решению суда.
Одного согласия сторон на расторжение договора может быть недостаточно. И вот почему.
Ситуация: стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Продавец передал покупателю жилье, а тот полностью расплатился за него. Подали документы на государственную регистрацию. Через месяц покупатель стал законным собственником, а продавец бывшим собственником. Никаких претензий на тот момент они друг к другу не имели. Но после по какой-то причине (в данном случае называть не будем, т. к. она не так важна для нашего примера) стороны передумали и пришли к единому мнению – надо расторгнуть договор.
Вопрос: возможно ли в данной конкретной ситуации расторгнуть договор по соглашению сторон?
Ответ: нет, невозможно.
Все дело в том, что расторгнуть можно только действующий во времени договор, то есть который еще действует, не исполнен до конца. А в нашем случае стороны полностью исполнили взаимные обязательства: продавец недвижимость передал, покупатель полностью за нее расплатился, что означает, что договор исполнен и прекратил свое действие. А если действие договора прекратилось, то и расторгать тут нечего.
В данной ситуации, если стороны все же хотят вернуться в первоначальное положение, то тут у них есть единственный выход: вновь заключать договор купли-продажи, с последующей регистрацией самого договора и перехода права собственности. После этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.
Был ли договор?
С регистрацией в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и расторжением договора купли-продажи связан еще один нюанс. Но прежде напомним о том, что регистрируют при купле-продаже недвижимости:
1. Договор купли-продажи. При этом не все договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. Точнее, регистрации подлежат только договоры купли-продажи жилого помещения, если же недвижимость является нежилым помещением, то регистрировать договор не будут.
Важно помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Если договор не подлежит регистрации, то он считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено договором;
2. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. А вот тут уже неважно – является помещение жилым или нежилым. При купле-продаже переход права собственности регистрируют в любом случае.
Таким образом, если договор купли-продажи не заключен, то есть еще не была произведена его государственная регистрация (при купле-продаже жилого помещения), то и расторгать будет нечего, так как договор фактически не существует – он не является заключенным.
Нам бы только успеть
Ситуация: заключен договор купли-продажи нежилого помещения, например, гаража. Стороны составили и подписали документ, который вступил в силу с момента подписания. Но до регистрационной службы продавец и покупатель дойти не успели – передумали совершать сделку. В таком случае можно составить письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое вступает в силу с момента подписания его сторонами.
А можно поступить иначе (хотя, может, и не совсем правильно юридически) – порвать все экземпляры договора купли-продажи гаража на мелкие кусочки в присутствии продавца и покупателя.
По-другому обстоит дело при покупке жилого помещения. Как уже было сказано, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации. Как правило, два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права собственности) происходят одновременно, то есть все документы на регистрацию договора и права собственности сдают сразу же в один день.
Поэтому, если стороны уже подали документы на регистрацию, а затем передумали, необходимо как можно скорее обратиться в регистрационную службу и забрать документы обратно. Тут важно успеть до того момента, пока вам не зарегистрировали ваши права.
Как сказано в п. 4 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права, рассмотрение заявлений о регистрации сделки и права может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.
То есть продавцу и покупателю необходимо будет подать заявления о прекращении регистрации. Если стороны успеют до регистрации, то получат обратно «незарегистрированный» пакет документов. А так как договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации, а договор будет незарегистрированным, то и расторгать в данном случае опять же будет нечего.
Бывают случаи, когда продавец и покупатель подают на регистрацию сначала договор купли-продажи жилого помещения, а затем, когда получат его уже зарегистрированный, подают документы на регистрацию права собственности за покупателем.
В этом случае, если стороны намерены расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения необходимо:
– до внесения записи в Единый государственный реестр прав (регистрации) подать заявление на прекращение регистрации и возврате документов без регистрации;
– если вы не успели забрать документы до регистрации договора и договор купли-продажи уже зарегистрировали в ЕГРП, а документы на регистрацию права собственности не поданы, то сторонам необходимо составить соглашение о расторжении договора купли-продажи, а затем подать данное соглашение на государственную регистрацию. Соглашение будет считаться заключенным с момента регистрации.
Напоминаем, что при прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон сделки, государственная пошлина, уплаченная за регистрацию, подлежит возврату. Возвращают, правда, лишь половину от уплаченной суммы (п. 5 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Суд неумолим: расторгнуть!
Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то за решением проблемы можно обратиться в суд.
Как гласит п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Существенное нарушение договора другой стороной – звучит незамысловато и кажется, что в принципе любой «проступок» от другой стороны договора можно обозвать существенным и наносящим вам ущерб. Но только лишь вашего субъективного восприятия действий или бездействий продавца будет маловато. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть в суде необходимо будет предоставить доказательства того, что вам причинен ущерб. На деле же предоставить такие доказательства может быть затруднительным.
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (он может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Если в неоплатном долгу
Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды.
А вот суды так не думают.
Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель – новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры. Основание для иска – существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры.
Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому.
Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.
Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать.
По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ) (Определение Верховного cуда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27).
Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи.
В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению.
В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.
Без денег как без квартиры
П. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
То есть получается следующая ситуация:
Покупатель заплатил деньги за квартиру, а продавец квартиру не отдает. Живет там с семьей и, как говорится, в ус не дует. Покупатель всеми правдами и неправдами добивается расторжения договора в суде. Вот только получить свои деньги он не может, так как тут действует принцип, что все, что исполнено до расторжения договора, обратно не истребуют. Так что продавец на законных основаниях продолжает тратить деньги покупателя.
Именно поэтому в договоре необходимо указывать, что в случае расторжения договора, как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон сделки в суде, продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю (или покупатель обязан возвратить квартиру продавцу).
Если все же стороны не предусмотрели такого условия в договоре, то вернуть свои деньги или имущество все же возможно.
Данный вывод следует из п. 65 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Суды разъяснили, что по общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) и ст. 1104 (Возвращение неосновательного обогащения в натуре) Гражданского кодекса РФ.
При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу будет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Экономия выходит боком
В договоре купли-продажи указывается стоимость, за которую продается квартира. Нередко называется не реальная рыночная цена продажи, а заниженная. Она может отличаться от реальной в «разы». Так продавец хочет сэкономить на уплате налогов. Но знайте, что при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег.
Где об этом сказано
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая и часть вторая).
2. Постановление пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Екатерина Дагинова
Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.
Основания
Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.
Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.
Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:
- соглашение сторон;
- решение суда о расторжении договора;
- односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости - ст. 450.1. ГК РФ).
Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.
Расторжение до регистрации
Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.
Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.
Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.
Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.
Расторжение после регистрации
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.
Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец - покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.
В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.
Исковое заявление
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.
Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.
В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант - это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.
В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца, в рамках АПК РФ - как минимум 3 месяца (ст. 152).
Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.
Последствия
Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.
Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.
